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学者:中国房地产为何过热?

文章来源: 更新时间:2018-11-17 00:18

【复旦大学中国研究院研究员 陈平】

今天,我们花点时间来给大家讨论国内老百姓最关心的房地产市场的问题。

应该很客观地说,现在中国老百姓自己拥有房产的比例在全世界是最高的,但是老百姓的抱怨也是最大的。这是个什么问题?


你们有没有想过,在中国改革开放40年里,中国发生了世界上从未有过的大移民。什么移民呢?就是农民工进城。聚发彩票

在欧洲闹得那么严重的外来移民,也就几十、百万人,中国十多亿人口,农村人口原来占多半,短短40年里,几亿中青年农民——包括一部分他们的家属——离开农村进城,这移民规模超过整个西方现代化史上移民潮或城市化的规模。这么大的规模,竟然没有在中国引起社会动乱和战争,而且生活还大幅度改善,这个才是真正的中国奇迹。

中国的这一奇迹怎么做到的呢?原因就是吸取了当年孙中山的建议,而孙中山的建议也是从一个名叫亨利·乔治的美国思想家那学来的。什么经验呢?就是工业化过程里土地会增值,这增值跟地主没有关系,实际上是整个社会工业化的一个外部效应。那么增值的财富应该归谁?如果要兼顾社会公平,就应该归公,归多数人所有,而不能归土地的所有者——私人地主所有。这个理论,美国早就提出来了,真正能够实行的是中国。

中国过去40年发展迅猛,城市改造非常快,“贫民窟”一个一个被现代化公寓所取代,基本设施——包括水、电、通讯、网络,发展到后来的高铁——都没有大规模外债,也没有引发中国巨额的通货膨胀。那靠的是什么呢?中国经济高速发展的时候,中国的财政收入增加很快,有很大一部分财政收入实际上就是我们今天讲的土地财政。

城市化的发展,以上海浦东为例。浦东本来是农田,现在一下子变成比纽约还要繁荣的金融区或高科技区,土地马上就增值了。增值的收入,地方政府拿了大头做基本建设,改造下一块平民区或者农业区;还有一头虽然是小头,但很大程度上给了地被征走的郊区农民。郊区农民本来收入比城市居民还要低,现在一拆迁,好了,家家都成了百万富翁。这个后果可是非常严重的。

大家说,这不是好事吗?当年报道出来,深圳有的地方农民眨巴眼睛,一拆迁以后,还不只是百万富翁,而是成了亿万富翁。我就问大家,这个财富哪来的?是当地近郊的农民创造的吗?当然不是。是地方政府创造的吗?不完全,地方政府只有规划功能。创造价值的劳动者是谁?恰恰是大规模进城的农民工。但农民工创造了价值,他们只拿到了基本工资,而且这工资相对来说比城市居民的工资还要低。

那么更大的问题是什么?因为中国的发展是不平衡的,有些地区先富,有些地区后富,所以各个地方房产的涨价不是同时的;后富的地区有经验了,因此征地补偿要价越来越高。所以中国的政府越是想好心办好事,帮助农民在失地以后也能过上好日子,给的补偿费越来越高,越来越攀比,政府的财政压力也就越来越大;而得到拆迁补贴的农民既没有学到新技能,也没有找到新工作,反而变成了新的有闲阶级。

所以我认为中国房地产的问题这么严重,实际上涉及到中国政府曾有的一个错误概念。这概念也是受西方主流经济学误导的,认为经济成长的动力不是技术创新,而是拉动消费。怎么拉动消费?就是农民城市化,收入增加,就可以拉动消费。

其实这是完全违背科学规律的。如果消费就能刺激经济增长,那根本不需要工业革命。中国宋代的时候,消费水平有多高?开餐馆、旅馆、游乐场都可以拉动消费,经济就能发展了吗?

所以西方主流经济学拉动消费的理论是荒唐的,而认为城市化本身就能拉动消费,也是不符合事实的。

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